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è importante la perizia e l'ordinanza
Vendite giudiziarie perchè è
importante la perizia e l'ordinanza
La perizia
è un documento fondamentale nelle vendite
giudiziarie,
in passato la sua importanza era maggiore, in quanto gli appartamenti
un vendita giudiziarie non si potevano vedere dentro, ma comunque
rimane un documento da leggere con cura, stampare e
portare con se nella visita dell'appartamento, Esaminiamolo in
dettaglio:
Il
perito, nelle vendite giudiziarie, sostanzialmente deve rispondere a
delle domande prestabilite dal
giudice dell'esecuzione, esattamente sono nove quesiti, i primi cinque
riguardano la descrizione dell'appartamento, la sua ubicazione,
nonché gli esatti identificativi catastali, se
l'appartamento
non è accatastato il perito deve procedere
all'accatastamento,
provvedendo in caso di difformità o mancanza della
planimetria
dell'appartamento alla sua correzione e realizzazione.
Deve
anche verificare la conformità o meno della costruzione alle
autorizzazioni e concessione amministrative, in caso di
difformità deve indicare in cosa consiste l'abuso
riscontrato e
se questo è sanabile o meno indicando anche il costo della
sanatoria.
Dal punto
di vista della sicurezza dell'acquisto, nelle vendite giudiziarie
tutte le disposizioni
in materia ci rassicurano, perché anche in caso di
costruzioni
che richiedono una sanatoria attraverso un condono, l'aver acquistato
l'appartamento in una vendita
giudiziara ci dà la possibilità di
sanare
l'abuso.
Su
questo punto voglio attirare la vostra attenzione
perché se
siete interessati a un appartamento su cui occorre sanare un abuso,
chiedete tutte le informazioni del caso al custode giudiziario, ma
chiedete anche il
parere di un vostro tecnico esperto in materia urbanistica.
Può
accadere che il perito del Tribunale o anche il custode giudiziario possono aver
fatto uno sbaglio, può capitare che l'abuso non sia
sanabile nonostante che sia stato affermato il contrario.
Sono ipotesi rare ma possono accadere, quindi usate sempre la massima
attenzione.
Altro
quesito su cui deve rispondere il perito, nelle vendite giudiziarie
è se ci sono
cause trascritte su quell’appartamento. Anche se queste
ipotesi
sono rare. In tal caso è meglio approfondire la questione e
farsi assistere da un legale per capire meglio di che si tratta. I
rischi possono essere alti.
Bisogna poi capire, nelle vendite
giudiziarie, se l'appartamento è libero o occupato,
e se
occupato a che titolo la persona che l'occupa detiene l'appartamento,
se esiste un contratto di affitto il perito deve indicare l'eventuale
data di registrazione del contratto, la data di scadenza per
l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio o se esiste un
giudizio in corso per liberare l'appartamento.
In
particolare è importante è verificare se la data
di
registrazione del contratto di affitto è precedente al
pignoramento o meno, ricordate che la questione
è della massima
importanza, perché se il contratto è stato
registrato
primo del pignoramento l'appartamento è da considerare
occupato, quindi se
l'acquistate siate consapevoli che acquistate un appartamento
affittato.
Se invece il contratto di affitto è registrato dopo il
pignoramento l'appartamento è da considerare libero, ossia
chi
occupa l'appartamento deve lasciarlo libero dopo che voi vi siete
aggiudicati l'asta è ottenuto il decreto di trasferimento
Ricordiamo
che anche nel caso in cui il possessore non ha un contratto di affitto
registrato prima del pignoramento o l'appartamento è
occupato
dal proprietario, se non vi viene rilasciato volontariamente occorre
iniziare procedura per il rilascio. Non vi spaventate,
perché
non si tratta di uno sfratto vero e proprio, questa ipotesi
è
diversa dal caso in cui dovete rientrare in possesso del vostro
appartamento perché il vostro inquilino non vi paga
l'affitto,
se il vostro inquilino è moroso per rientrare in possesso
del
vostro appartamento dovete munirvi di un titolo esecutivo.
In
parole povere un giudice dovrà accertare che il vostro
inquilino
non vi paga, non basta la vostra parola per chiedere l'intervento
dell'ufficiale giudiziario, occorre un titolo che vi deve fornire un
giudice che accerti il vostro diritto, la causa per ottenere questo
titolo fa perdere tanto tempo a volte degli anni.
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vendite giudiziarie.
Nell'ipotesi
invece delle vendite
giudiziarie il titolo da presentare
all'ufficiale giudiziario
è il decreto di trasferimento del
Tribunale, il documento che oltre a trasferirvi la
proprietà
ordina a chi possiede l'appartamento di liberarlo, potete
così
chiedere l'intervento dell'ufficiale giudiziario senza dover iniziare
una causa, inoltre questo tipo di sfratto non segue le vicende degli
altri sfratti che a volte vengono bloccati per motivi di ordine sociale.
Vi ricordo di
verificare sempre cosa scrive il perito è vedere se quello
che
ha scritto corrisponde a verità, chiedere sempre al custode
giudiziario chiarimenti su questo punto..
Infine
nella perizia il perito deve indicare la valutazione dell'appartamento,
in base a questa valutazione il giudice dispone nell'ordinanza il
prezzo base, nella valutazione dell'appartamento il perito deve tener
conto se l'appartamento è libero o occupato, ossia se
l'appartamento si libererà subito o bisogna rispettare un
contratto stipulato prima del pignoramento. Il perito allegherà
alla perizia delle foto e le planimetrie dell'appartamento.
Anche
l'ordinanza è un documento importante da leggere nelle vendite
giudiziarie, in
essa sono contenute informazioni che avete già e che sono
riassunte nelle schermate che avete esaminate, è utile
però leggerla perché in questo modo potete
confrontare le
informazioni contenute in essa e quelle contenute nelle scheda del
sito. Ricordatevi che si
ci fosse difformità è sempre
quello che viene disposto nell'ordinanza di vendita che fa fede.
Il
giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita indica la data
dell'asta nonché le modalità, ossia dispone la
vendita
senza incanto o con incanto, nel caso in cui la vendita
senza incanto
non abbia avuto esito positivo, inoltre ribadisce le
modalità di
presentazione delle domande di partecipazione all'asta e indica il
luogo esatto dove depositare le domande di partecipazione all'asta,
nonché l'orario entro il quale depositarle. Dispone anche le
modalità della pubblicità, e le
modalità con cui
presentare un eventuale aumento di un quinto, infine dispone anche le
modalità di pagamento del prezzo e delle spese in caso di
aggiudicazione.
In
pratica l'ordinanza di vendita è modulo prestampato nel
quale
sono ribadite le disposizioni di legge in materia di vendite giudiziarie.
Leggere l'ordinanza di vendita e come avere un piccolo promemoria sulle
modalità con cui si effettua un'asta immobiliare
una sorta di
Bignami del settore. Infine nell'ordinanza viene indicato
l'appartamento che viene messo in vendita viene descritto e indicato
l'indirizzo. Sull'ordinanza di vendita
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